隨著Z世代消費群體的崛起，個性化消費趨勢日益凸顯，未來的消費趨勢是逐漸注重精神追求和需求多樣化，似乎成為商業(yè)消費市場的共識。由此一些新的需求點產生，如情感認同、情緒價值、自在生活方式。而消費模式和需求的變化，也催生了新的商業(yè)生態(tài)，“非標商業(yè)”由此出現(xiàn)。

非標商業(yè)的走熱并非心血來潮。首先倫敦、東京、曼谷等國外一些地方已經有一些成功的非標商業(yè)案例，其次國內商業(yè)地產城市更新和消費升級的現(xiàn)狀也推動了非標商業(yè)的發(fā)展。中國商業(yè)地產規(guī)?；l(fā)展20年已經進入存量時代，面對高壓競爭，非標商業(yè)或是一種差異化新解，同時與集合式標準化商業(yè)的有效互補，也能促進商業(yè)地產行業(yè)的良性發(fā)展。

“非標商業(yè)”，是相較常規(guī)商業(yè)項目而言的“非標準商業(yè)體量”的項目，目前行業(yè)對“非標商業(yè)”沒有統(tǒng)一的定義。“非標商業(yè)”之“不同”是相對于過去幾十年規(guī)?；藴驶?、商業(yè)中心范式的解構和創(chuàng)新。

一 · 非標商業(yè)為什么會成為流行趨勢

（一）市場進入存量時代

對于國內大部分一線城市而言，城市擴張的速度正在放緩，中心城區(qū)的商業(yè)結構基本定型，獨立的大型集中型商業(yè)中心建設數(shù)量日益減少，市場進入存量時代。并且商業(yè)過度供給，尤其是連鎖化復制，帶來較大的審美疲勞和體驗疲勞。標準商業(yè)發(fā)展已經遭遇瓶頸，在消費需求下行的當下，不思變就意味著丟失市場、放棄發(fā)展。

非標商業(yè)不是獨立存在，飄在空中，一定是社區(qū)商業(yè)的升級版、補充、促進，其實社區(qū)商業(yè)呢一定是一個高頻剛需+環(huán)境精致+滿足日常需求又很有隨意感的地方，社區(qū)商業(yè)的本質是一定先有社區(qū)才有商業(yè)。

其實社區(qū)商業(yè)呢一定是一個高頻剛需+環(huán)境精致+滿足日常需求又很有隨意感的地方，社區(qū)商業(yè)的本質是一定先有社區(qū)才有商業(yè)。

我們看到很多社區(qū)商業(yè)街區(qū)或mall的更新就陷入了咖啡，酒吧，夜店，首店餐飲......一味的升級拔高，那么你的結局就是會很快被社區(qū)反噬，進而快速的調鋪掉鋪，商場本身也會飛速的下滑沉淪。當然太多的商場明明就是社區(qū)商業(yè)mall還羞于或不屑于被標簽。當然非標商業(yè)本身的商業(yè)邏輯、經營賬面、成績也需要完整的租賃周期進行檢驗。

社區(qū)一定是要尊重實地調研，面對面你的居民剛性高頻的需求：哪些需求沒被滿足，哪些需求可以升級？哪些急難愁盼的事情你可以去填補。

就像一個運營老前輩說的，未來商業(yè)地產會進化成什么樣我不好說，但是它一定會進化成那個是時代最缺的東西。當然可以100%肯定不是地產商住宅的配套。

（二）消費者崇尚個性表達

Z世代崛起代表著消費群體在變化，新成長起來的一批年輕消費者，更崇尚個性表達，更愿意為自己的興趣或偏愛買單，他們是從互聯(lián)網(wǎng)時代成長起來的“全民種草”的一代，體驗經濟盛行，消費個性化是大勢所趨，通過不同維度的個性化和差異化，商業(yè)可以在更高維度建立競爭優(yōu)勢。

（圖片：成都遠洋太古里|來源：網(wǎng)絡公開）

（三）品牌更細分、更多元

品牌是城市商業(yè)活力的來源，其背后不僅是一個個大中小企業(yè)，或品牌提供的服務及商品，還是產生大量文化內容、社群話語及獨特價值觀的基地，其中不乏有對重塑消費文化、構建消費圈層有獨特見解者。

三大方面的推動，促使一線城市的“非標商業(yè)”具備了持續(xù)發(fā)展的可能，不僅市場存在城市存量更新的需求，消費者偏愛個性化、非傳統(tǒng)的商業(yè)模式，眾品牌期待與其價值觀更貼合的商業(yè)舞臺.......因此，“非標商業(yè)”有機會成為新格局、新形勢下商業(yè)地產的新解法。

二 · 非標商業(yè)的特點

（一）非標商業(yè)以消費者需求為核心

商業(yè)的本質是以人為本，非標商業(yè)更是將這一本質貫徹得更徹底。有人將非標商業(yè)定義為以消費者為核心，依據(jù)地緣屬性和地域文化，采取不同的創(chuàng)新形式生成各色的商業(yè)項目。強烈的在地化屬性，讓非標商業(yè)更加注重本地消費者的需求?？梢哉f，非標商業(yè)相比集合式商業(yè)的最本質差異是由供應端驅動徹底變成了由消費者需求驅動。

（二）建筑結構和空間形態(tài)以開放式為主

標新立異的建筑空間是非標商業(yè)給人的第一印象，其營造的氛圍感是自由的、個性的。因此，相比傳統(tǒng)盒子的建筑形式，開放式的建筑結構更好傳遞非標商業(yè)的理念。比如街區(qū)、古鎮(zhèn)、地下廣場等等。

（圖片：佛山ALSO|來源：網(wǎng)絡公開）

非標商業(yè)，始于對臺灣、美國標準式樣購物中心的糾偏。是對社區(qū)商業(yè)的補充和回歸。

（三）在地化屬性滲透，商業(yè)場景重組再造

非標商業(yè)的一個很大獨特性在于在地化的徹底融入，不僅僅是與消費者需求的匹配，也體現(xiàn)在空間和場景在再造上。同時，在地化也被視作非標商業(yè)的天賦優(yōu)勢，非標街區(qū)商業(yè)會更加注重挖掘在地文化，并將其整合在場景化中，可以吸引更多的消費者。

（四）招商有很強的圈層認同感

非標商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上有很多突出的特性，比如去零售化、主理人品牌集中、概念主題突出等，其核心在于強烈的圈層消費屬性。這些品牌“非大眾化”，卻在對應的圈層中被高度認可，有很忠實的客從性。

（五）一二線城市為主，

核心價值是解決存量問題

非標商業(yè)的價值不僅豐富了市場的商業(yè)類別，核心價值在于解決了行業(yè)的存量問題。因此，現(xiàn)階段主要還是一二線城市有需求點，這些城市經濟發(fā)展較快，城市更新需求明顯，非標商業(yè)的可行性空間較大。

三 · 非標商業(yè)的類型

（一）公園型非標商業(yè)

1.重慶三洞橋PARK

重慶三洞橋PARK項目整體由4.9萬方開放式特色商業(yè)街區(qū)與4萬方城市公園共同組成，以“橋洞”、“連廊”、“退臺”、“步道”構筑而成。三洞橋是重慶江北城現(xiàn)存至今的文化遺址，承載著深厚的文化底蘊和城市記憶。2019年，三洞橋風情外街（一期）開街，內街——三洞橋PARK的建設也提上日程。

三洞橋PARK東臨北濱二路、北接朝天門大橋、南接千廝門大橋、西達渝魯大道，坐擁6號線、9號線雙軌道站點，串聯(lián)著兩江四岸四區(qū)的半小時休閑生活圈。三洞橋PARK以“I·L·H——Insight·洞見之地、Linger·流連之地、Habitat·棲息之地”三大主題為藍本，創(chuàng)新引入包括商務社交、濱江禮宴、風情餐飲、文創(chuàng)零售、私人形象管理等在內的新型體驗業(yè)態(tài)，高度適配商圈內消費需求，并且精準滿足了高占比本地客群對精致、格調商業(yè)“氛圍感”的期待。

（圖片：重慶三洞橋PARK|來源：網(wǎng)絡公開）

2.海口CAPE世紀海角

CAPE世紀海角，位于?？诘氖兰o大橋下，臨?？跒惩鉃嫉孛娣e約9299.58平方米，總建筑面積約6200平方米，是一個融入公園生態(tài)的開放式商業(yè)場景。項目由十余個白色BOX串聯(lián)而成。建筑整體采用開放式的設計結構，與周圍的公園生態(tài)融為一體，自然元素植入空間的細節(jié)當中。其中由31棵原生椰子樹構筑出來的“原生椰林”與商業(yè)空間共生交融，展現(xiàn)建筑對自然崇高的敬意。

（圖片：海口CAPE世紀海角|來源：網(wǎng)絡公開）

世紀海角以獨特的空間氣質，吸引了不少具備相似氣質的品牌共創(chuàng)者集聚于此。來自武漢的國潮精釀品牌“18號酒館」獨占一棟600㎡空間，在?？陂_出了品牌全國最大門店；米其林星廚坐鎮(zhèn)的創(chuàng)意法餐「Parker's kitchen”，選擇將中國首店開在?？?；難以被定義的chilling vibe bistro“The Naked House”擁有世紀海角唯一全景露臺景致；

海風拂面，輕極限運動生活方式復合餐酒吧“食酒堂”全新升級的3.0版本，夜也在世紀海角獨家呈現(xiàn)。

（二）主理人商業(yè)

1.杭州湘湖越界X-LIVIN

湘湖越界X-LIVIN依托35平方公里湘湖碧波而生，1.38萬方精致街區(qū)，以水上島嶼的形態(tài)藏于湘湖山水之中，8000年跨湖橋文明在側，濱江、蕭山城區(qū)繁華咫尺，2條江南水街聯(lián)接3座典雅石橋，三面環(huán)水、鋪鋪臨水，將濱水特質和微度假特質發(fā)揮到極致，有望成為繼西湖、西溪之后，杭城全新的“湖區(qū)度假生活”載體。

項目引入了來新夏書院、南蜀記、和茶館、露營漢堡餐吧Camp burger、SOMEHOT甚好咖啡等主理人品牌，建立長期共創(chuàng)合作機制，以社群為鏈接，構建湖畔美食、戶外、藝術、文化、音樂生活體系，一起為越界理想生活提案，全面激活青年社交力的聚合與共鳴。

（圖片：杭州湘湖越界X-LIVIN|來源：網(wǎng)絡公開）

2.杭州·保利時光里

杭州保利時光里作為保利布局浙江的首個時光系商業(yè)體，依托保利發(fā)展浙江公司對美好社區(qū)打造的多年耕耘及保利商旅之于商業(yè)精細化運營的綜合能力，項目獲得了市場和業(yè)界的廣泛認可。

杭州保利時光里目前共引入杭州濱江區(qū)首店品牌24家，占比24%；除了有星巴克臻選、M Stand、喜茶、必勝客、東大方、City Bazaar等系列優(yōu)質連鎖品牌，更是聚合了一眾個性十足的主理人品牌，共計16家。各色業(yè)態(tài)齊聚，全時段、全維度滿足目標客群多元生活所需。實際上，主理人品牌已經是非標商業(yè)的“標配”，唯一的區(qū)別是“主理人含量”多少。

（圖片：杭州保利時光里|來源：網(wǎng)絡公開）

（三）文化街區(qū)商業(yè)

廣州東山口

廣州東山口曾是華僑、富商和政要的聚居地，是廣州市經典的老城區(qū)之一。東山口在短短幾年內迎來了Bad Market、Labelhood、SND、Wassup等潮流品牌的入駐，還孵化出了廟前冰室、白鳥之歌、Thehills橄欖山、LPS在地公園等50多個嶺南原創(chuàng)的新消費品牌。這些品牌主理人將新潮前沿的美學體系帶給東山口，也成為了廣州潮流青年的聚集地與發(fā)源地。

不同于一般的城市街區(qū)，東山口這片歷史文化街區(qū)有著獨特的屬性，它巷中有巷、四通八達，小巷前后左右都與大馬路相聯(lián)通，三橫四縱的幾條大馬路把密集的新商業(yè)業(yè)態(tài)籠住其中。市井井氛圍及人情味始終交織在一起，形成東山口獨特的優(yōu)勢。東山口環(huán)繞著廣州越秀區(qū)的幾大名校以及大量培訓機構，學區(qū)房及原有的歷史文化讓東山口的生活業(yè)態(tài)配套十分完善。即使近年來很多店鋪開設于此，整個東山街區(qū)愜意的生活氛圍和格局并沒有受到破壞，反而讓街區(qū)生活重現(xiàn)勃勃生機。

（圖片：廣州東山口臨街店鋪|來源：網(wǎng)絡公開）

（四）策展型商業(yè)

北京THE BOX朝外

THE BOX朝外城市更新項目位于中國北京朝陽區(qū)朝外大街，建筑面積為36,000平米。通過策展化、場景化及游戲化的空間改造策略，全新定義了商業(yè)空間的“人、貨、場”的關系。在改造之前，THE BOX朝外曾經是一個販賣電腦產品和提供老式KTV服務的地方，后因業(yè)態(tài)陳舊且經營不善而空置。

在THE BOX朝外4萬多平方米的總建筑面積中，有超過7000平方米是供人自由活動的公共區(qū)域，比例達到17.5%。這些公共區(qū)域不僅是純粹的社交，更重要的是還融入了日常經營的業(yè)態(tài)，并沒有造成經營空間的浪費，同時也能促進孤單的年輕人群體從個人化向部落化演變。

同時，THE BOX朝外在空間上打造了一個可供品牌發(fā)布、策展走秀、快閃零售等活動的公共空間，也打造了戶外下沉城市劇場、戶外滑板空間、空中光影籃球場等生活方式空間。開業(yè)以來，THE BOX朝外已經舉辦了至少百場展覽、發(fā)售、品牌和社群活動，線下客流總人數(shù)已接近百萬余人次。

（圖片：北京THE BOX朝外|來源：網(wǎng)絡公開）

（五）市集型商業(yè)

西安叁伍壹壹TFEP

叁伍壹壹TFEP位于陜西省西安市雁塔區(qū)昆明路與民潔路附近，原址為中國人民解放軍第三五一一工廠（這也是項目名稱“叁伍壹壹TFEP”的由來），曾是中國最大的毛巾廠。作為老廠房改造的項目，叁伍壹壹TFEP一切設計、營造、建設的邏輯與目的, 都只為重建人與人之間的親密關系。

業(yè)態(tài)組合上，叁伍壹壹TFEP涵蓋了生活零售、餐飲、咖啡烘焙、親子、書店、展館和周末創(chuàng)意集市等多元創(chuàng)新業(yè)態(tài)，首先為園區(qū)附近1km-3km居民，以及周邊高新區(qū)范圍內工作的人，提供聚焦生活的案場，其次為城市訪客和精準消費人群，提供充滿全新消費理念的文藝型社區(qū)商業(yè)新物種。

（圖片：西安叁伍壹壹TFEP米禾集市|來源：網(wǎng)絡公開）

（六）山系微度假商業(yè)

北京檀谷TANKO慢閃廣場

檀谷小鎮(zhèn)旨在打造“城市山居，學園市鎮(zhèn)”為愿景的未來生活方式小鎮(zhèn)。2022年，集“公園、商區(qū)、劇場、展廳”體驗場景于一體的休閑空間慢閃公園完成升級并重新開放，以策展的邏輯，以及“首店”、共創(chuàng)的理念，引入一批首店品牌，并持續(xù)舉辦音樂演出、露天電影、親子課程工坊、藝術展覽、市集等。

作為檀谷公園重要商業(yè)部分，檀谷TANKO慢閃廣場今年開業(yè)。不同于以購物為主的傳統(tǒng)大型商業(yè)街區(qū)，檀谷慢閃廣場希望營造的是一種松弛的生活方式。比如引入了北京面積最大的單向空間&十三邀小酒館、北京首個山谷影院三克映畫、北京首家復古美學空間舊物倉等品牌。

（圖片：北京檀谷TANKO慢閃廣場|來源：網(wǎng)絡公開）

（七）創(chuàng)新零售商業(yè)

北京DT51

北京DT51由北京華聯(lián)操盤，被譽為低配版“SKP”，因此項目有明顯的百貨+SC組合特征。但作為華聯(lián)的創(chuàng)新型零售商業(yè)，定位年輕潮流，精選國內外200+品牌，1至5層都設置了自營的DT SELECT買手集合店。北京DT51獨特的買手零售業(yè)態(tài)與一眾“去零售化”的非標商業(yè)相比，更具差異性，似乎也給非標商業(yè)提供了不一樣的思路。

（圖片：北京DT51|來源：網(wǎng)絡公開）

后記

隨著城市化進程的加速，城市更新已成為推動文商旅融合發(fā)展的重要力量。“非標商業(yè)”作為這一進程中的創(chuàng)新模式，以其獨特的角色，為城市的商業(yè)空間注入了新的活力。它不僅打破了傳統(tǒng)商業(yè)模式的束縛，而且通過更靈動、多元、融合的方式，為城市商業(yè)帶來了新的思路和發(fā)展機遇。“非標商業(yè)”通過強調在地文化、個性化消費體驗和圈層認同感，促進了城市文化的傳承與創(chuàng)新，增強了城市的吸引力和競爭力。同時，它還通過開放式的建筑結構、獨特的商業(yè)場景設計，以及對存量空間的再利用，為城市更新提供了新的思路和實踐案例。當然，“非標商業(yè)”的發(fā)展也面臨著一系列挑戰(zhàn)。首先，作為一種新興的商業(yè)模式，它需要在實踐中不斷探索和完善，以適應市場的變化和消費者的需求。其次，非標商業(yè)的個性化和差異化特點，雖然能夠吸引特定的消費群體，但也可能導致其市場規(guī)模受限，難以形成規(guī)?；洜I。此外，非標商業(yè)在發(fā)展過程中，還需要處理好與城市整體規(guī)劃、歷史文化保護、社區(qū)發(fā)展等方面的關系，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

由此，沉浸城市智庫建議：首先，加強市場研究和消費者洞察，以更好地把握非標商業(yè)的發(fā)展趨勢和市場需求。其次，鼓勵創(chuàng)新和試錯，為非標商業(yè)的發(fā)展提供更多的政策支持和市場機會。第三，注重在地文化的挖掘和傳承，將非標商業(yè)與城市文化、歷史、旅游資源等有機結合，形成獨特的城市品牌。第四，加強規(guī)劃和設計，確保非標商業(yè)的發(fā)展與城市整體規(guī)劃相協(xié)調，與社區(qū)發(fā)展相融合。第五，建立多元化的合作機制，鼓勵非標商業(yè)與政府、社區(qū)、文化機構等多方合作，共同推動城市更新和文商旅融合發(fā)展。

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