匯編：商業(yè)地產精選、商業(yè)地產人脈圈

 

農貿市場調研：

 

在人們的慣常思維中，農貿市場就是一個買菜的地方，基本上是中老年人、家庭婦女從各個居民區(qū)聚集到此處，然后完成一日三餐的食材選購，然后離開，非常單一的模式。農貿市場是指用于銷售蔬菜、水果、瓜果、水產品、禽蛋、肉類及其制品、糧油及其制品、豆制品、熟食、調味品、土特產等各類農產品和食品的以零售經營為主的固定場所。

 

一、菜市場的現(xiàn)狀

 

菜市場多依托社區(qū)生存，交通便捷、客流量大是所有菜市場的共同特點。菜市場經營物品豐富，從蔬菜到肉類，從咸菜到佐料，各種與飲食相關的菜品物品一應俱全。

 

快速的城市化進程，讓每座城市看起來都一樣，都市菜市場也不例外。菜市場雖然處在城市的灰色地帶，屬于城市的暗角，但它對于市民來說是一個必不可少的最平凡、最日常的生活空間。現(xiàn)今多數都市菜市場僅僅滿足于必要的功能需求，作為社區(qū)活力的重要地位漸漸喪失，整體環(huán)境被貼上各種負面標簽，如臟亂差、污水遍地、缺乏溫度等。更嚴重的是現(xiàn)在國內許多菜市場正在被拆除，漸漸消失……它們的消失會造成人們生活方式和城市記憶的破壞，這對在城市生活的人們來說是一個極大的損失。

 

隨著時代的變化，菜市場的概念也在發(fā)生變化。人們的生活習慣、消費價值觀、支付方式等都對傳統(tǒng)空間有所影響，因此導致人們心中的菜市場也有所不同。菜市場對60后、70后來說是傳統(tǒng)的農貿市場，他們對該類型的菜市場有著特殊的情感寄托，并且認為該地蔬菜新鮮、講究時令、充滿生活氣息；80后，90后消費自由、崇尚個性，注重滿足精神需求，他們心中對菜市場的定位是生鮮超市，店面光鮮亮麗、有跨地域美食和精制的品牌包裝；00后心中的菜市場隨著高科技的飛速發(fā)展可能是虛擬超市，只需要一個互聯(lián)網軟件就可以解決一切問題。所以年輕人對傳統(tǒng)菜市場的印象只是停留在臟亂差的環(huán)境和混亂的管理模式，這使他們第一時間喪失了消費的欲望。在這個追求精神世界的時代，傳統(tǒng)菜市場滿足不了他們的精神需求，所以單一的設計理念在現(xiàn)今已經行不通，這個特殊的菜市場空間品牌需要被重新定義。(如需農貿市場設計，請點擊咨詢萬維設計)

 

萬維設計案例_半島菜市場

 

（一)菜市場存在的必要性

 

在充滿鋼筋混凝土、人情冷漠的城市里，充滿人情味兒和市井氣息的菜市場顯得格外珍貴。一個著名的小說家曾說過，如果一個人對生活失去了信心，那么就讓他走進菜市場，在這里看盡人生百態(tài)，感受食物的原始氣息和生命的魅力。菜市場是市民最平凡的日常生活場所，有最接地氣的市井文化、最樸實的情感交流。在這里形成的日常交流模式連接食物與人、人與人、人與環(huán)境，構建了人們緊密聯(lián)系的社交網絡，是一個城市的文化符號。

 

（二）供應鏈中間渠道多：降效抬價

 

一線城市和低線城市菜市場具有相同的特點：中間渠道多，供應鏈效率低。例如蔬菜從生產端到菜市場菜販手中，一線城市約經手4個左右的中間商，低線城市甚至更多。菜品經過多次中間轉運倒賣，一方面抬高蔬菜價格，另一方面提高了損耗水平。低線城市越下沉中間渠道越多，導致出現(xiàn)這一現(xiàn)象：低線城市雖然整體生活水平低于一線城市，但是菜品價格（除本地菜）幾乎和一線城市不相上下，甚至部分地區(qū)高于一線菜價。菜市場的供應鏈模式是下一級菜商向上一級菜商進貨，因此一個菜商接觸的范圍僅局限于供貨菜販和需求菜販（或消費者），這導致菜販信息流通不暢，影響市場供需兩側的信息交流。

 

菜市場采購鏈

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（三）菜市場盈利模式：一線城市VS低線城市

 

城市中菜市場的規(guī)模大小各異。中大型規(guī)模的菜場面積在1000平左右，一般擁有80-100個攤位，一般位于城市或者區(qū)域的核心。如貴陽市的錦星集貿市場，面積1800平方米，有121個攤位，位于貴陽市中心城區(qū)。小型規(guī)模的菜市場面積在500平方米左右，攤位數一般是50個左右，這一規(guī)模菜市場在低線城市分布較多。如河南南陽市七里園農貿市場和黑龍江牡丹江市東安農貿市場，兩個市場面積都在600平方米左右，有近50個攤位。

 

菜市場品類齊全，一般包括蔬菜、肉類、水產、海產、加工品、水果及干菜配料，蔬菜、水產和肉類普遍是菜市場的前三大品類，肉類和水產的sku重合度約90%，蔬菜sku重合度約70%。菜市場客單價一般約10-50元，低線城市客單價比一線城市低10元左右。如北京市菜市場的客單價約在30-50元，三線城市山東淄博市客單價約20-30元。菜市場加價率一般在20%左右，損耗率5%左右，毛利率平均約20%，凈利率約15%。日銷額約800-2000元，其中低線城市菜市場攤位日銷額在1000元左右，一線城市攤位日銷額約2000元左右。一線城市菜市場攤位年凈收入7萬左右，低線城市菜市場攤位年凈收入5萬左右。低線城市攤位租金20-80元不等，一線城市攤位日租金約33-120元不等。在低線城市，攤販經營市場攤位獲取的收入可以在低線城市維持不錯的生活水平。一線城市生活成本更高，攤販的年收入僅夠維持攤販在一線城市的生存。

 

低線城市與一線城市模式對比

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（四）菜市場畫像

 

1、攤販：外來務工辛苦維持

 

菜市場多數攤位以夫妻店模式經營，部分面積較大攤位是3-4人經營，經營時間都在5年以上。攤販年齡幾乎都在35-55歲之間，其中低線城市攤販更年輕化。一線城市的菜市場攤販幾乎都是外來務工人員，低線城市菜市場攤販一般是所屬地區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)級來城里經營生意的居民。進貨頻率為1-2天/次，貨源地與攤位距離較遠，基本在10km以上，一般從凌晨3點開始去批發(fā)地進貨，回來后擺攤6點以后早市開始。關于對生意的打算，一線城市攤販年齡多數在中年以上，普遍表示過幾年他們做不動生意的時候就回家養(yǎng)老，現(xiàn)在的生意越來越不好做，對比前幾年現(xiàn)在的收入僅夠維系在大城市的生存。低線城市攤販則表示看生意情況，目前應該會繼續(xù)做下去，若行情不好會考慮換個生意。

 

2、消費者：中老年為主，粘性高

 

菜市場消費者以周邊社區(qū)居民為主，多數菜市場都有toB業(yè)務，不同菜市場toB業(yè)務占比不一，該比例最高可達50%。菜市場熟客占比80%以上，復購率較高，購買頻率大概為1-3天/次，其中老年人購物頻率更高。菜市場的主流消費者主要分為兩大類：30-50歲中青年人和50歲以上的中老年人。30-50歲的中青年消費具有頻率低、客單高的特點，50歲以上的中老年消費具有頻率高、客單低的特點。

 

菜市場人物畫像

數據來源：公開資料整理

 

（五）菜市場優(yōu)劣分析：既是高地，也有不足

 

1、菜市場優(yōu)勢：需求豐富，供給質高，政策利好

 

菜市場的優(yōu)勢具有：地理位置優(yōu)勢、租金優(yōu)勢、一站式購物、消費高粘性、政策利好趨勢等。五大優(yōu)勢使得菜市場成為不易攻克的“高地”。

 

地理位置優(yōu)勢：菜市場一般位于居民聚居區(qū)，交通便利客源豐富，需求端誘惑力。租金優(yōu)勢：菜市場攤位租金相對便宜，有利于吸引攤販入駐，保證供給端質量。一站式購物：菜市場內品類齊全，同品類攤位較多，既方便消費者一站式購物，又便于不同商家比價。消費高粘性：在中國菜市場相比超市社會屬性更濃，“人情味”使菜市場成為消費者生活的一部分，具有不可或缺性。政策利好趨勢：全國一二線城市都著力推動菜市場升級改造，建立標準化菜市場。如南京市2018年“菜籃子”工作要點，要完成101個農貿市場建設改造任務。廣州市2017年發(fā)布《肉菜市場升級改造建設指引》，對菜市場的外觀建設、水電氣和衛(wèi)生設施、市場經營布局等作出具體要求和規(guī)定。

 

2、菜市場劣勢：經營不善，價格偏高，競爭加劇

 

菜市場的不足之處有：經營管理不善、流通環(huán)節(jié)多導致價格偏高、需求端可能縮小、競爭加劇。內在不足加外部威脅使菜市場不得不需求轉型。

 

經營管理不善：盡管多數菜市場都向標準化方向改造升級，但菜市場“臟亂差”的印象還沒完全從消費者心理中抹去。流通環(huán)節(jié)多導致價格偏高：菜市場的商品經過流通環(huán)節(jié)層層加價，導致價格較高。與超市菜品價格相比處于劣勢。需求端可能縮小：年輕人呈現(xiàn)單身比例增加、就餐外部化、傾向點外賣等特點，導致去菜市場消費的年輕群體縮小。

 

競爭加?。撼小⑸鐓^(qū)便利店布局更加密集、生鮮電商層出不窮，各種競爭力量對菜市場形成圍攻趨勢。

 

菜市場優(yōu)劣勢對比

數據來源：公開資料整理

 

（六）菜市場需求變遷

 

1、價格波動明顯，需求層級分化

 

菜市場需求端出現(xiàn)分化。第一級分化消費者分級為散客和B端客戶，其中散戶又可按年齡段由高到低分為高粘性、高彈性和低需求三種，老年人（55歲以上）屬于菜市場的高粘性消費群體，購買頻率高，客單價低；中青年（30-55歲）屬于高彈性消費群體，因為除菜市場外，超市、社區(qū)便利店、生鮮電商度可能成為他們的選擇，且消費的靈活性較大；年輕群體（30歲以下）則對菜市場有較低的需求，因為未婚的年輕群體愿意自己做飯的人越來越少，點外賣或外出就餐成為年輕人就餐的主流。需求端分化使菜市場面臨“眾口難調”的問題。

 

與居民消費價格指數對比，生鮮類居民消費價格指數上下波動幅度較大，波動趨勢與整體消費價格指數一致。一方面生鮮價格對環(huán)境變化較敏感，容易出現(xiàn)波動；另一方面生鮮產品屬于民生產品，生鮮產品價格受國家的嚴格監(jiān)控，雖有上下波動但沒有明顯的上漲趨勢。對于菜市場攤販，成本在逐年變動但銷售價格沒有明顯提升，對收入的影響不樂觀。

 

2、競爭加?。河蓜傂璧絺溥x

 

競爭業(yè)態(tài)涌現(xiàn)使菜市場定位從“剛需”變?yōu)?ldquo;備選”。在上個世紀菜市場還是壟斷各大餐桌的主要角色，后來出現(xiàn)社區(qū)便利店和超市，現(xiàn)在出現(xiàn)生鮮電商、生鮮超市等，不斷與菜市場分割市場份額。這些業(yè)態(tài)使菜市場優(yōu)勢不再突出，超市在價格和環(huán)境方面優(yōu)于菜市場，社區(qū)便利店和生鮮超市比菜市場“更便利”，生鮮電商更迎合年輕群體需求，各種業(yè)態(tài)迸發(fā)與菜市場分割生鮮市場份額。

 

從20世紀到現(xiàn)在，超市和便利店在中國經歷了從無到有，從少到多的變化。從2009-2017便利店及超市門店數量來看，便利店數量一直呈現(xiàn)增長態(tài)勢，近年來超市受電商行業(yè)沖擊，數量呈現(xiàn)下滑趨勢。但超市生鮮收入占比有增加趨勢，根據2011-2016年永輝超市、人人樂和家家悅生鮮收入占比變化發(fā)現(xiàn)，大型超市生鮮收入占比逐漸增大。菜市場面臨的競爭更多樣化更激烈。

 

除傳統(tǒng)的市場競爭外，政策因素也是影響菜市場變遷不可忽視的外因。一線城市出于城市化改造因素，關閉了很多大型農貿市場，中低線城市著力于菜市場的升級改造。不同地區(qū)政策對菜市場發(fā)展起著方向性引導作用。

 

二、菜市場新變化賦能新方向

 

（一）菜市場為何可以頑強生存

 

1、菜市場文化有生命力

 

菜市場不是中國“特產”，在俄羅斯、韓國、法國、墨西哥等國家也都活躍著菜市場的影子，各個國家的菜市場雖有差異但都有同一特點：承載著社交功能。在菜市場更能體現(xiàn)出一個國家或者地區(qū)的風土人情，折射一座城市的形態(tài)和居民的生活面貌。在中國現(xiàn)代化大都市，人與人之間的連接方式更依賴社交軟件，雖然社區(qū)生活弱化，但是鄰里交往的社區(qū)空間仍存在，菜市場仍然是日常交易的場所。

 

其次，中國菜市場具有中國“特色”。中國“民以食為天”的觀念，以及龐大的人口數量和各地各異的飲食習慣，促使菜市場產生“中國特色”。中國飲食豐富，品類多樣，例如按地域區(qū)分的魯菜、湘菜、粵菜等等，即使是家庭餐桌上也會有“三菜一湯”。品類豐富的餐飲對菜品、配料豐富度的要求更高。目前菜市場是唯一一個平臺，可以滿足如此多人口的需求和如此多變飲食的需要，菜市場是中國后廚和家庭餐桌的支柱。

 

再者，和超市各司其職的售貨員或者收銀員相比，菜市場賣菜的大爺大媽似乎讓人感覺跟親近，嘈雜的菜市場環(huán)境雖不是一個好標簽，但熱熱鬧鬧的集市總是令人感到一種隨意和暖意，超市冷冰冰高度同質化的服務反而沒有了吸引力。周末菜市場人流量一般多于工作日客流量一倍以上，周末和家人逛逛菜市場也成為上班族的家庭活動。除去外部因素，菜市場本身也在不斷迭代更替，菜市場的發(fā)展路徑依舊遵循市場優(yōu)勝劣汰的法則。從上世紀到現(xiàn)在，菜市場在逐步向運營規(guī)范化、管理專業(yè)化、布局合理化方向發(fā)展，“臟亂差”的菜市場不符合越來越注重生活品質的現(xiàn)代消費者需求，目前存活下來的菜市場都是“改頭換面”后的菜市場，跟進市場腳步才不會被市場淘汰。

 

2、菜市場商業(yè)利潤空間與壁壘共存

 

菜市場能生存下去的必要條件是菜市場商業(yè)有利潤空間，有錢可賺才會驅使供給端有人流入，推動這一商業(yè)模式繼續(xù)發(fā)展。賣菜生意讓攤販得以在城市駐足生存，相比其他生意，賣菜生意雖然辛苦但利潤可觀。近年菜市場生意有所變冷，但根據草根調研結果，一線城市菜市場攤販依靠菜市場生意仍可以維持生存，低線城市攤販則可以維持城市平均生活水平。菜市場之所以能生存下去，也是因為這一商業(yè)還有利潤可以吸引攤販進入。其次生鮮供應鏈一直是行業(yè)高地，要想突破菜市場首先需突破供應鏈。除了一般生鮮供應鏈的屬性外，菜市場供應鏈還有種類豐富、體量大的特點，不同商品對供應鏈的要求也不同，這對供應鏈有很高的要求，菜市場是集各種社會零散力量完成這一供應鏈系統(tǒng)。雖然很多生鮮電商目前已經建設了全套的供應鏈，但是在產品豐富度和體量上仍無法與菜市場匹敵，這也是菜市場面對各種沖擊仍頑強生存的原因。

 

（二）目前菜市場的演變形式

 

1、標準化升級改造持續(xù)進行，新區(qū)建設配套菜市場滲透

 

對菜市場的升級改造和標準化建設將持續(xù)進行，政府管控進一步加強。新建改建示范性標準化菜市場是各地政府實事項目。市級財政安排示范性標準化菜市場建設項目經費，促進菜市場的轉型升級。標準化菜市場對場地環(huán)境、設施設備、商品管理、衛(wèi)生狀況、經營規(guī)范都有詳細的指導和規(guī)定。此外，城市菜市場的數量、用地、布局、服務人口、服務半徑也會在政府的統(tǒng)籌規(guī)劃下。市商務行政主管部門負責城市蔬菜零售網點規(guī)劃和建設的組織推動、協(xié)調指導和督促檢查。城市新區(qū)建設將配套社區(qū)菜市場或菜店，明確配建的社區(qū)菜市場或菜店的位置、建筑規(guī)模等內容。

 

城市關于新建住宅配套菜市場的相關規(guī)定

數據來源：公開資料整理

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三、前路漫漫，方向漸明

 

（一）菜市場高中低層級分化，突破轉型

 

未來菜市場將出現(xiàn)分化，可能分化為高中低三種檔次菜市場，高檔次菜市場兼具觀賞、旅游、購物等功能，旨在打造文化標簽，如北京三源里菜市場、荷蘭鹿特丹繽紛菜市場。中層次菜市場可能成為生態(tài)集合店，成為餐飲、即時消費、娛樂、社交、商超等的集合地，提供不同于商場的綜合消費體驗，如北京華冠市集。低層次菜市場是傳統(tǒng)的菜市場的升級版，運營管理規(guī)范化，通過價格、產品豐富度，一站式購物等角度吸引消費者，如北京玉泉東菜市場。不同層次菜市場覆蓋不同的人群，滿足不同層次的需求。高層次菜市場依托品牌聲譽，中層次菜市場依托附加服務，低層次菜市場依托便利性。從覆蓋的人群來看，低層次菜市場仍是主流，但尋求突破和轉型的菜市場可能發(fā)展為中高模式。

 

中老年群體仍是菜市場的消費主體，隨著人口老齡化，菜市場線下實體消費仍將占據主流位置。年輕消費群體通過線上渠道覆蓋。

 

（二）線上線下同步布局，短鏈條提高供應鏈效率

 

數字化、互聯(lián)網化的浪潮洶涌而來，菜市場也不可抵擋。從現(xiàn)有情況來看，菜市場接入線上平臺，實現(xiàn)生鮮到家、送貨上門，是不可抵擋的趨勢。通過數字化和電子信息，商品來源可追溯，讓消費者更放心。大數據更能方便零售商掌握銷售情況，從而及時調整經營策略。菜市場和線上平臺合作，由騎手配送，既省下了攤販和消費者的時間，又打開更多市場、擴大客源。線上線下銷售同步進行，將會是未來的主要形式。

 

然而生鮮電商和線上平臺永遠無法取代消費者在線下菜市場買菜的地位，這源于菜市場的社交屬性和生鮮的特殊屬性。菜市場的客戶偏向中老齡化，攤販和熟悉的客戶常有來有往，送一把小菜、聊幾句日常、討價還價一番的社交行為和煙火氣息是冰冷的互聯(lián)網難以取代的。網購生鮮時的重量常以幾百克來論，但是消費者對具體重量數字并沒有明確的感知，通常是逛菜市場時拿一把菜、挑一塊肉，大致估計出所需分量，而且習慣自行挑選。因此菜市場依然是農產品銷售的龍頭。

 

為了降低銷售價格、減少物流和損耗成本，攤販在批發(fā)市場采購時會盡量減少中間商。肉類和水產的銷售很多都是廠家直供。因此未來會減少中間環(huán)節(jié)，提高供應鏈效率。菜市場也可以通過和農村的生產基地合作，如超市般實現(xiàn)統(tǒng)一采購，直接獲得原產地的新鮮菜品。

 

（三）to B業(yè)務轉型，連鎖品牌經營

 

除了toC端，B端也是菜市場未來的重要業(yè)務。依托線上平臺或長期合作關系，菜市場的攤販可以和學校、餐飲業(yè)、公司等達成協(xié)議，成為其供貨源。對于學校公司或者餐飲小店，在批發(fā)市場甚至產地直采的成本太高，超市、電商的售價也較高昂，菜市場是一個良好選擇。攤販更會積極監(jiān)督自己銷售的品質，以保持長期的合作關系。

 

菜市場實現(xiàn)連鎖化或品牌化經營，更能發(fā)揮規(guī)模經濟優(yōu)勢、降本增效。例如MUJI布局菜市場依托原有品牌名聲引來大量關注。連鎖化經營的生鮮超市降低物流成本、提高配送效率。菜市場發(fā)揮規(guī)模經濟和品牌的優(yōu)勢，在上游可以借此實現(xiàn)大型交易的合作，從而實現(xiàn)產地直采或廠商供貨。在下游可以用提高人氣，吸引更多客源。

 

未來隨著菜市場標準化程度的提高、經營權聚集，菜市場通過公司化經營，做到管理、采購、配送、標準和品牌的統(tǒng)一，培育發(fā)展蔬菜零售龍頭企業(yè)，實現(xiàn)連鎖化與品牌化經營。經營標準化可以為統(tǒng)一采購提供基礎，避免供應鏈冗長、流通環(huán)節(jié)多等弊端。菜市場標準化提升之后，區(qū)域臨近菜市場或能達成聯(lián)盟，統(tǒng)一管理、采集、購貨提高議價能力。上海目前已出現(xiàn)三種細分類型示范性標準化菜市場品牌，社區(qū)生鮮超市化菜場：上蔬永輝、康品匯、銘言生鮮、盛政都市農超；文藝范街區(qū)化菜場：萬有集市；鄰里購物中心化菜場：陽普生鮮·樂味坊、美天凱順、清美品上生活。

 

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