景區(qū)、鄉(xiāng)村、城市聯(lián)動(dòng)互補(bǔ)，構(gòu)成了觀光、休閑、度假三位一體。對(duì)于全域旅游或旅游目的地城市，城區(qū)才是其功能最完善、服務(wù)最配套、交通最便捷、形象最突出、土特產(chǎn)最豐富的旅游集散中心。對(duì)于休閑街區(qū)，如何打造場(chǎng)景力，如何通過場(chǎng)景力轉(zhuǎn)化為城市的價(jià)值增量，成為越來越多城市需要考量的重點(diǎn)。“場(chǎng)景力”構(gòu)建的重點(diǎn)不僅是氛圍的營(yíng)造，更重要的是從主題設(shè)置到業(yè)態(tài)配比的運(yùn)營(yíng)，再到文化內(nèi)核。

城市街區(qū)經(jīng)歷了傳統(tǒng)商業(yè)街、商業(yè)步行街再到現(xiàn)在的文旅商業(yè)街多形態(tài)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了1.0版到3.0的升級(jí)。究竟該怎么打造文旅休閑街區(qū)，怎么樣實(shí)現(xiàn)街區(qū)的快速引流呢？

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01

旅游休閑街區(qū)是文旅與商業(yè)的深度融合

陜西西安大唐不夜城，2019年客流量1.2億人次，位居國(guó)內(nèi)5A級(jí)景區(qū)第一，日均客流量達(dá)到30萬人次，“不倒翁小姐姐”、“石頭哥”、“敦煌飛天”等文化IP抖音播放量超過50億次，在抖音全國(guó)排名第一，街區(qū)商業(yè)年?duì)I業(yè)額1.2億，對(duì)西安旅游經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)超過10億。 2020年被國(guó)家商務(wù)部評(píng)為國(guó)家“示范步行街”，創(chuàng)造了：文化+旅游+商業(yè)實(shí)現(xiàn)了文旅商的深度融合。

江蘇鹽城唐瀆里，項(xiàng)目沉寂多年，距市區(qū)20分鐘車程，2021年2月12日開街，在疫情的嚴(yán)峻考驗(yàn)下，不到半年的的時(shí)間景區(qū)入園人數(shù)就突破100萬人次，在鹽城抖音熱度中景區(qū)排名第一，一躍成為鹽城地標(biāo)文旅街區(qū)，成為行業(yè)內(nèi)的經(jīng)典之作。

山東濟(jì)南寬厚里，三年時(shí)間成為山東文旅街區(qū)的典范，核心店面年租金每平方達(dá)到了5萬元，日均租金達(dá)到136元每平方，年租金甚至超過了售價(jià)，創(chuàng)造了文旅地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的奇跡，高緯度的定位，讓街區(qū)在短期內(nèi)超越了濟(jì)南老牌街區(qū)芙蓉街，也成為了濟(jì)南一張靚麗的名片。

02

打造文旅休閑街區(qū)是城市未來發(fā)展的需要

對(duì)一個(gè)城市來說，火爆的文旅街區(qū)有諸多益處，不僅給市民生活帶來便利，還能提供就業(yè)崗位、提振消費(fèi)等。馳騁在城市競(jìng)爭(zhēng)的新賽道上，文旅街區(qū)也最直觀地體現(xiàn)著一座城市的時(shí)尚度、美譽(yù)度與繁華度。然而中國(guó)有663個(gè)城市，80%以上的城市沒有地標(biāo)性城市文旅街區(qū)，一線城市卻有3條左右的知名文旅街區(qū)，城市文化差距越來越大。

2021年文旅部和發(fā)改委首次公布了評(píng)定國(guó)家級(jí)旅游休閑街區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家對(duì)文旅街區(qū)關(guān)注程度越來越高。文旅商業(yè)街與商業(yè)步行街千篇一律的繁華景象不同，文旅商業(yè)街更加注重文化融合，旅游屬性更加明顯，注重主題化、體驗(yàn)化和城市文化內(nèi)涵的挖掘。

03

打造文旅休閑街區(qū)重要路徑

雖然文旅街區(qū)具備很高的社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，可謂是意義重大，但是在打造過程中卻是困難重重，主要原因是街區(qū)從規(guī)劃建設(shè)到運(yùn)營(yíng)過程中，時(shí)間跨度長(zhǎng)，投資金額較多，而項(xiàng)目單體盈利能力弱，需要綜合考慮，以及涉及部門多、技術(shù)壁壘、專業(yè)人才缺乏等等問題。

文旅街區(qū)構(gòu)成五要素：

1、美食：美食集群，主題餐廳產(chǎn)生高頻需求。餐飲規(guī)劃沒有固定公式，旅游目的地城市和非旅游城市餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃有根本的區(qū)別，結(jié)合城市需求量身定制才會(huì)形成城市焦點(diǎn)。

2、娛樂：不斷更新游戲項(xiàng)目，增加滯留時(shí)間。娛樂是高頻，剛需就是流量，兒童、年輕人是娛樂需求的主要人群，需針對(duì)性的引進(jìn)娛樂設(shè)備，并且不斷的進(jìn)行更新，無動(dòng)力設(shè)備是首選。

3、文化：接地氣的文化業(yè)態(tài)導(dǎo)入，留客先留心。通過打造原創(chuàng)IP內(nèi)容及場(chǎng)景或聯(lián)合熱門IP內(nèi)容及IP化場(chǎng)景，在文旅空間、場(chǎng)所，形成以IP作為頭部?jī)?nèi)容、以多業(yè)態(tài)為載體的“情境”體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)景，滿足游客對(duì)美好旅游生活的期待和需要的文旅體驗(yàn)。

4、配套：我們要讓50%的游客坐下來。在“顏值即正義”的時(shí)代，具有“特色美”才能在同質(zhì)化的如雨后春筍般的網(wǎng)紅打卡地中擁有更持久的生命力。同時(shí)也要挖掘當(dāng)?shù)刈钣刑厣奈幕c(diǎn)進(jìn)行 IP 開發(fā)，打造具有引爆效應(yīng)的文旅IP。

5、演繹：小演繹大作用，游客變演員。演藝娛樂化，不僅僅要讓游客看，能夠讓游客參與更重要；而那些行為藝術(shù)表演，更是具備網(wǎng)紅傳播能力，雖然是小演繹，做好了也是大文章。

打造一個(gè)成功的文旅街區(qū)，至少需要掌握好六大資源、七個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：

六大資源分別是：設(shè)計(jì)資源、策劃資源、商業(yè)資源、落地運(yùn)營(yíng)資源、營(yíng)銷推廣資源、人才儲(chǔ)備資源；

七個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)分別是：項(xiàng)目策劃定位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)、項(xiàng)目招商、項(xiàng)目管理、項(xiàng)目營(yíng)銷、項(xiàng)目演繹、項(xiàng)目推廣；

所以，要想打造一個(gè)成功的街區(qū)，并非易事。特別是能夠獲得這六大資源、七個(gè)環(huán)節(jié)的頂尖資源，并且都?jí)蚝芎玫恼莆铡⑷跁?huì)貫通、應(yīng)用的企業(yè)，更是鳳毛麟角。

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04

文旅休閑街區(qū)的運(yùn)營(yíng)要注重“兩個(gè)核心”

1、運(yùn)營(yíng)前置：市場(chǎng)定位是前提

運(yùn)營(yíng)前置的核心是由專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，對(duì)項(xiàng)目策劃定位，場(chǎng)景設(shè)計(jì)，施工建設(shè)，商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行優(yōu)化整合，一切以結(jié)果為導(dǎo)向，貫徹”誰對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)，誰有決策權(quán)”的理念，項(xiàng)目主線明確，關(guān)鍵環(huán)節(jié)高效落地。

為什么要運(yùn)營(yíng)前置？因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)才能對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)，運(yùn)營(yíng)最了解市場(chǎng)一線的需求，運(yùn)營(yíng)最了解業(yè)態(tài)落位的需求，徹底轉(zhuǎn)變重前期、輕運(yùn)營(yíng)的觀念。

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方需要豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，具有商業(yè)、營(yíng)銷、演繹、推廣全體系的操盤能力，及強(qiáng)大的資源支撐，文旅運(yùn)營(yíng)不能是多個(gè)團(tuán)隊(duì)的拼盤，一定是多要素為一體的整體打造。

把前期的策劃規(guī)劃、中期的建設(shè)和后期的運(yùn)營(yíng)管理同時(shí)一體化考慮，形成閉環(huán)，運(yùn)、策、設(shè)、建同步，整體整合才是保證。

2、策劃創(chuàng)意是核心

戰(zhàn)略定位：差異化產(chǎn)品是關(guān)鍵

在“顏值即正義”的時(shí)代，具有“特色美”才能在同質(zhì)化的如雨后春筍般的網(wǎng)紅打卡地中擁有更持久的生命力。同時(shí)也要挖掘當(dāng)?shù)刈钣刑厣奈幕c(diǎn)進(jìn)行 IP 開發(fā)，打造具有引爆效應(yīng)的文旅IP。

我們都想給游客做一桌好菜，卻忽略了是因?yàn)橐粋€(gè)特色菜而點(diǎn)了一桌菜，所以我們要用鋒利的針擊穿市場(chǎng)，提煉核心差異化以點(diǎn)帶面，實(shí)現(xiàn)從街區(qū)到商業(yè)街區(qū)到文旅街區(qū)，從1.0--3.0版本的快速升級(jí)。

在IP打造的過程中，要將IP的故事與自身的特色文化充分融合，形成目的地特有的文化符號(hào)。這個(gè)文化符號(hào)要貫穿旅游核心吸引物、游憩方式、旅游業(yè)態(tài)等規(guī)劃設(shè)計(jì)的始終，形成目的地游線的鮮明主題。

做旅游沒有固定的公式，游客需要的就是我們需要做的。如何圍繞吃、住、行、游、購(gòu)、娛，通過場(chǎng)景的方式，實(shí)現(xiàn)文旅休閑街區(qū)的完美融合，是打造主題街區(qū)并實(shí)現(xiàn)引爆的核心。

三大需求：特色、細(xì)節(jié)即市場(chǎng)：

第一需求：文旅高頻消費(fèi)—餐飲；有吃才有樂，吃出人氣和流量 “夜經(jīng)濟(jì)”70%的消費(fèi)來自餐飲 場(chǎng)景餐飲，單品店與民宴并舉；

第二需求：個(gè)性定制—旅游爆品；前店后廠，前店擺脫高價(jià)產(chǎn)品，經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品一定是特色產(chǎn)品，緊抓產(chǎn)品質(zhì)量讓特產(chǎn)變爆品，通過產(chǎn)品x創(chuàng)意包裝x推廣，使得營(yíng)業(yè)額提升5--10倍；

第三需求：夜娛—酒吧、住宿、餐吧、演藝餐；豐富的街區(qū)業(yè)態(tài)，不僅僅增加了對(duì)游客的吸引力和粘合度，也使得項(xiàng)目收益多元化，市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力大幅增長(zhǎng)。

針對(duì)游客的三大消費(fèi)需求，深入研究并制定策略，在滿目皆風(fēng)景、無處不留客的前提條件下，打造一街一景，一宅一戶、一店一鋪，一磚一瓦、一販一卒，一桌一椅皆有中國(guó)顏值，把在其他街區(qū)收費(fèi)的項(xiàng)目變成免費(fèi)的，特別是美陳類的場(chǎng)景設(shè)置變成設(shè)備來渲染場(chǎng)景讓游客參與，用60%的免費(fèi)項(xiàng)目，拉動(dòng)40%收費(fèi)項(xiàng)目，把市場(chǎng)上低頻率的消費(fèi)做成免費(fèi)的項(xiàng)目，高輸出的做成收費(fèi)項(xiàng)目；通過深入研究游客的消費(fèi)習(xí)慣，進(jìn)行消費(fèi)場(chǎng)景的設(shè)置，特別是在游客動(dòng)態(tài)游線上，設(shè)置成唯一性和趣味性，讓游客不知不覺的在街區(qū)里完成游玩和消費(fèi)的過程。

05

文旅休閑街區(qū)要注重“三維一體”運(yùn)作模式

除了兩個(gè)前提條件外，其實(shí)在項(xiàng)目的落地實(shí)施中，更應(yīng)該自始至終的貫徹三維一體的運(yùn)作模式，所謂的三維，即理念維度、實(shí)施維度和產(chǎn)品維度三個(gè)層面，通過這三個(gè)維度的有效磨合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最佳效果；一體，即策劃、建設(shè)監(jiān)督、后期運(yùn)營(yíng)一體化的服務(wù)，講究過程監(jiān)督，對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)，確保項(xiàng)目最終成為市場(chǎng)爆款。

理念維度：

高維度模式打擊低緯度模式：用市場(chǎng)上或者行業(yè)上先進(jìn)的理念和產(chǎn)品，來降維打擊市場(chǎng)上現(xiàn)有的產(chǎn)品；確保項(xiàng)目無論何時(shí)都領(lǐng)先當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)一步，讓游客保持新鮮感，讓市場(chǎng)煥發(fā)活力；

高頻需求打擊低頻次活動(dòng)：目前市場(chǎng)上常見的文旅項(xiàng)目的活動(dòng)周期都是圍繞市場(chǎng)淡旺季或者是節(jié)慶假日來開展，每年大型活動(dòng)策劃也就是寥寥可數(shù)，而文旅街區(qū)和傳統(tǒng)旅游項(xiàng)目不同，需要持續(xù)和穩(wěn)定，通過高頻次的活動(dòng)策劃和宣傳，每月有主題、每季有大戲、每年有文化節(jié)慶，不斷產(chǎn)生新的內(nèi)容，來引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，從而維持市場(chǎng)的熱度，讓游客量持續(xù)走高；

高品質(zhì)產(chǎn)品打擊低品質(zhì)產(chǎn)品：在項(xiàng)目操作的每個(gè)細(xì)節(jié)上，講究品質(zhì)，通過打造精品獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。目前，游客的審美水平已經(jīng)達(dá)到非常高的地步，那些粗制濫造的產(chǎn)品，雖然短時(shí)間內(nèi)有噱頭，但是，卻沒有長(zhǎng)久的生命力，所以，要想做好市場(chǎng)，必須要做高品質(zhì)的產(chǎn)品，高品質(zhì)的產(chǎn)品才是項(xiàng)目獲得長(zhǎng)久生命力的保障！

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實(shí)施維度：

在設(shè)計(jì)層面：實(shí)現(xiàn)差異化、沉浸化、精品化 、游覽路線動(dòng)態(tài)唯一化，確保消費(fèi)； 在策劃創(chuàng)意層面：通過創(chuàng)新、創(chuàng)奇、絕妙，制造引爆點(diǎn)， 發(fā)掘興奮點(diǎn)。

在運(yùn)營(yíng)層面：遵循“三流一變”的原則，研究對(duì)游客做好引流、滯留、回流的產(chǎn)品；在宣傳層面：注重裂變、確保項(xiàng)目落地上實(shí)現(xiàn)效益最大化。

產(chǎn)品維度：

打造消費(fèi)場(chǎng)景：匯聚國(guó)內(nèi)精品場(chǎng)景化、注重體驗(yàn)化；

匯聚特色美食：聚焦高頻、地方美食和特色美食相結(jié)合；

高品質(zhì)業(yè)態(tài)：吸引高品質(zhì)的業(yè)態(tài)進(jìn)入項(xiàng)目，拉升街區(qū)的文化內(nèi)涵和消費(fèi)品位度；前中后一體化服務(wù)、對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)：從文化創(chuàng)意到落地執(zhí)行，從文化活動(dòng)到文創(chuàng)產(chǎn)品，從文化演藝到沉浸體驗(yàn)，始終堅(jiān)持“以文化為核心，以旅游為依托，以融合為手段，以體驗(yàn)為目的”的理念，實(shí)現(xiàn)策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)一體化、專業(yè)化、才能夠打造一個(gè)有特色的集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、商務(wù)為一體的開放式、爆款城市旅游休閑街區(qū)，讓城市文化賦予街區(qū)人文魅力。

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